如何用 3000 元投資房地產，賺到 8% 年化投資報酬率
目錄
巴菲特說 : 人生就像滾雪球，你只要找到濕的雪，和很長的坡道，雪球就會越滾越大
Table of Content
- 投資房地產有哪些成本
- 投資房地產有甚麼風險
- 為什麼房地產是保值性最高、風險最低的投資商品
- 投資房地產是被動收入嗎?
- 房價的漲跌會影響到BZNK不動產案件嗎?
- 為甚麼國泰蔡萬霖堅守「只租不售」
- 小資族如何也可投資房地產這個風險低又保值的投資商品
1. 投資房地產有哪些成本
如果不想看太多細節，可以直接點這裡跳到結論，用舉例的方式來讓大家瞭解交易成本。
Cost Breakdown Analysis
講到投資這兩個字的時候，通常會牽涉到"買進"跟"賣出"兩個動作。房地產因為不像
股票、基金，交易時要考量進比較多的交易成本及稅法。下面舉例說明：
以桃園市的20年的不動產，市價400萬為例：
當買進時須付出以下成本
B. 印花稅：買賣價款的總額 X 0.1% [2,000元]
C. 地政規費：[4,000元]
登記規費 = (房屋價格 X 0.1%) + (土地申報地價 X 土地移轉面積 X 0.1%)
D. 代書費用：[15,000元]
E. 仲介費用：總價2% [80,000元]
當賣出時須付出以下成本
A. 土地增值稅：[26,949元]
線上稅務試算-土地增值稅試算-財政部稅務入口網
B. 房屋地價稅：[3,000元]
C. 水電瓦斯管理費：估 [4,000元]
D. 銀行抵押權塗銷代書費：[3,000元]
結論：以桃園市的 20 年不動產，市價400萬為例，買進 + 賣出的總成本約 [163,000元]
且這個金額是還未考慮進 [房地合一稅] 的成本，若以投資獲利的角度來看，除
非是買進時，賣方急於脫手，進價夠低，否則要先漲16萬才只算損益兩平而已。
2. 投資房地產有甚麼風險
談到投資，一定不能忽視風險，大家都知道一個不變的道理 - 低風險，低報酬；高風險
，高報酬。有土斯有財的觀念，一直深植在華人社會心中，因為買股票有可能會下市，但是投資房地產是不會變成龜苓膏的。房貸是足額擔保，相對於信用貸款風險較低，故房貸一直是銀行最重要的業務之一。
房地產最大的風險有二種
A. 估價錯誤，借款金額高於不動產價值。
B. 遇到系統性風險，例如2008金融風暴。
3. 為什麼房地產是保值性最高、風險最低的投資商品
1971年8月，時任美國總統尼克森宣告美國放棄了金本位制度，實施黃金與美元比價的自
由浮動。到今日，在美國QE瘋狂印鈔票的年代，紙幣價值似乎不再是 In God We Trust，
改成 In Gold We Trust 比較合適。
瘋狂流竄的熱錢，造成許多亞洲國家的經濟受到傷害。除了債券、股票、基金等紙上資產
，如房地產這種看得到、摸得到的有形資產其實才是風險最小的。加上居住是每一個人的
剛需，若賣不出去還可以先出租拿現金流。
4. 投資房地產是被動收入嗎?
被動收入的定義是 [花費很少的時間力氣，就有源源不斷的收入流進來]。房地產如果數量
夠多、量體夠大，甚至直接交給物業管理公司幫忙處理行政庶務，就非常符合被動收入，因為只要花費少量的時間，就可以獲得每個月正向的現金流。
5. 房價的漲跌會影響到BZNK不動產案件嗎?
如第二點所提的，投資人參與借貸不動產案件，通常可能遭遇到損失的狀況有以下兩種
A. 估價錯誤、貸放成數偏高
B. 系統性的風險：例如2008年的金融海嘯
如何克服上述的風險? BZNK的案件，在估價與貸放成數這兩方面，都會抓的比較保守，所以當發生市場修正，價格大幅下跌的時候，還是可以保有一定的安全係數。
6. 為甚麼國泰蔡萬霖堅守「只租不售」
1985年，蔡萬霖在國壽下達指令：「土地自建、只租不賣。」而在此之前，國壽能擁有
那麼多土地，又要歸功於蔡萬春的觀念。他認為，保險只是一張紙，如何讓客戶信任，
就必須化無形為有形，而土地不動產，就是有形的資產。
台灣光復時期，許多日據時期的 保險公司紛紛倒閉，讓許多人不敢投保。蔡萬春深諳保戶的心理障礙，一拿到保險資金， 就立刻蓋樓。國壽從一九六五年，開始有第一棟自用嘉義大樓，隨後全台各地的營業大 樓，如雨後春筍般，遍地林立。
台灣光復時期，許多日據時期的 保險公司紛紛倒閉，讓許多人不敢投保。蔡萬春深諳保戶的心理障礙，一拿到保險資金， 就立刻蓋樓。國壽從一九六五年，開始有第一棟自用嘉義大樓，隨後全台各地的營業大 樓，如雨後春筍般，遍地林立。
7. 小資族如何參與投資房地產這個風險低又相對保值的投資商品
BZNK必可秉持著提供投資人公開、透明且安全的投資管道，嚴格把關來平台申請的借款方及其不動產擔保品。BZNK經驗豐富的金融從業人員主要是依據[實價登錄]，扣除相關稅賦(如土地增值稅) 評估房地產價值。同時考量流動性，以流動性佳、低於市價8成的貸放成數來最佳化保護投資人的本金。
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